大興法院通報(bào)涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件審理情況及典型案例

解除預(yù)售合同 消費(fèi)者莫忽視按揭問(wèn)題

為更好地維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，北京市大興區(qū)人民法院日前召開(kāi)“涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件審理情況及典型案例”新聞通報(bào)會(huì)，介紹該院近年來(lái)審理的涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件基本情況和特點(diǎn)，以及針對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件常見(jiàn)問(wèn)題推出的工作舉措，并通過(guò)典型案例提示此類(lèi)消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商自我規(guī)范，引導(dǎo)購(gòu)房者理性維權(quán)。

(資料圖片)

案例1

交完房款發(fā)現(xiàn)房屋被查封 消費(fèi)者起訴要求“解封”

在通報(bào)的一起案例中，消費(fèi)者支付完全部房款、準(zhǔn)備過(guò)戶時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋因開(kāi)發(fā)商的原因被查封，房主起訴要求解除，得到了法院支持。

2017年7月，丙某與某開(kāi)發(fā)商簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，約定丙某購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商預(yù)售的商品房一套，并委托開(kāi)發(fā)商授權(quán)機(jī)構(gòu)向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，登記時(shí)間為丙某交清所需的資料及稅費(fèi)并辦理完畢涉案房產(chǎn)交付使用手續(xù)之日起720日內(nèi)。后丙某辦理涉案房產(chǎn)網(wǎng)簽手續(xù)并支付全部房款。2021年1月，丙某辦理涉案商品房收房手續(xù)。

但此后丙某要求開(kāi)發(fā)商辦理權(quán)屬登記時(shí)，才得知開(kāi)發(fā)商因與某信托公司產(chǎn)生糾紛，涉案房屋于2022年7月被法院查封。丙某主張其已支付全部房款并實(shí)際占有該房屋，且非因其過(guò)錯(cuò)未辦理過(guò)戶手續(xù)，向法院提出案外人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求解除對(duì)涉案房產(chǎn)的查封措施。

大興法院審理后認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);(三)已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

本案中，簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、交付涉案房產(chǎn)的時(shí)間均在法院2022年7月查封涉案房產(chǎn)之前，在無(wú)其他證據(jù)證明涉案房產(chǎn)至今未辦理過(guò)戶登記系因丙某導(dǎo)致的前提下，丙某提出的案外人異議符合法律規(guī)定，法院予以支持。

法官提示

簽訂預(yù)售合同時(shí) 可要求縮短辦證周期

開(kāi)發(fā)商在建設(shè)中可能會(huì)采用借款或抵押擔(dān)保等形式進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)或融資，而商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間是可以通過(guò)合同進(jìn)行約定的，消費(fèi)者有時(shí)會(huì)忽視約定時(shí)間對(duì)其權(quán)利可能產(chǎn)生的影響，造成上述期間內(nèi)因開(kāi)發(fā)商資金原因?qū)е路课荼徊榉饣虻盅骸７ü偬崾?，為降低風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，可與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，要求縮短辦證周期，在雙方合同對(duì)辦證時(shí)間無(wú)約定時(shí)，法律規(guī)定預(yù)售的商品房應(yīng)在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。

同時(shí)，法官提示消費(fèi)者在簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理網(wǎng)簽手續(xù)，還可依照《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條的規(guī)定，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，以保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)。

如出現(xiàn)房屋逾期交付或逾期辦證的情形，消費(fèi)者可敦促開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)，必要情況下提起訴訟。如果出現(xiàn)房屋被查封的情況，消費(fèi)者可及時(shí)向法院提出書(shū)面執(zhí)行異議，在符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條、第三十條的情形下，法院可以解除查封。

案例2

購(gòu)買(mǎi)房屋未能按時(shí)收房 消費(fèi)者解除合同并獲賠

在會(huì)上通報(bào)的一起案例中，因地產(chǎn)公司沒(méi)有按時(shí)交房，法院判決消費(fèi)者與地產(chǎn)公司解除購(gòu)房合同，與銀行解除擔(dān)保貸款合同，地產(chǎn)公司退還購(gòu)房款、已償還貸款本金并向銀行支付未償還貸款本金，同時(shí)支付違約金。

新京報(bào)記者了解到，甲某與某地產(chǎn)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定甲某購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房屋，同時(shí)甲某作為借款人、抵押人，地產(chǎn)公司作為保證人，某銀行作為貸款人、抵押權(quán)人簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，約定銀行向甲某發(fā)放個(gè)人貸款，并就涉案房屋設(shè)定抵押。

此后甲某向地產(chǎn)公司支付了購(gòu)房款，并按期償還個(gè)人購(gòu)房貸款。后因地產(chǎn)公司未按合同約定交付房屋，甲某與地產(chǎn)公司協(xié)商解除合同并簽訂書(shū)面協(xié)議，約定雙方購(gòu)房合同解除，地產(chǎn)公司將甲某支付的首付款以及已經(jīng)償還的貸款本金返還甲某，代替甲某償還銀行剩余貸款本金，并約定了逾期付款的違約責(zé)任。

后因地產(chǎn)公司未支付任何款項(xiàng)，甲某將地產(chǎn)公司起訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》解除，并解除甲某與銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，同時(shí)要求地產(chǎn)公司返還甲某購(gòu)房首付款、支付已償還貸款本金和違約金，并向銀行支付未償還的貸款本金。

大興法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。甲某與地產(chǎn)公司協(xié)商一致解除《北京市商品房預(yù)售合同》，法院不持異議。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。”

現(xiàn)因甲某與地產(chǎn)公司的商品房預(yù)售合同被解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故甲某與銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》應(yīng)當(dāng)予以解除。

大興法院對(duì)甲某主張的解除協(xié)議中所涉退還購(gòu)房款、已償還貸款本金并向銀行支付未償還貸款本金的訴訟請(qǐng)求予以支持，并依據(jù)協(xié)議約定，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的違約情況和甲某實(shí)際損失情況依法判處違約金。

法官提示

解除預(yù)售合同時(shí) 可一并要求解除抵押借款合同

在生活中，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的商品房經(jīng)常采用按揭貸款的方式付款，此時(shí)，消費(fèi)者既與房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，雙方形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，同時(shí)又與銀行簽訂抵押貸款合同，雙方形成抵押借款關(guān)系。

如因開(kāi)發(fā)商違約，導(dǎo)致消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的商品房預(yù)售合同目的無(wú)法達(dá)到，或雙方協(xié)商一致解除合同的，消費(fèi)者容易忽視房屋按揭問(wèn)題。部分消費(fèi)者不知道兩個(gè)合同可以一并處理，導(dǎo)致抵押貸款合同未及時(shí)解除，造成逾期還貸等問(wèn)題。

法官提示，如果開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)房目的無(wú)法達(dá)到，消費(fèi)者在起訴要求解除商品房預(yù)售合同的同時(shí)，可將銀行列為第三人，一并要求解除抵押借款合同。消費(fèi)者可根據(jù)雙方合同約定或法律規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商將收受的購(gòu)房款本金和利息以及購(gòu)房貸款分別返還消費(fèi)者和銀行。

新京報(bào)記者 張靜姝

關(guān)鍵詞： 解除合同 金錢(qián)債權(quán) 合同約定 消費(fèi)者購(gòu)