證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

過去幾年，各地長(zhǎng)租公寓頻頻“爆雷”，租客和業(yè)主都成為受害者。隨后，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也迎來(lái)了最強(qiáng)監(jiān)管。經(jīng)過大洗牌之后，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)開始走向理性發(fā)展。證券時(shí)報(bào)記者實(shí)探發(fā)現(xiàn)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的玩家們有了許多“新玩法”。

長(zhǎng)租公寓新玩法：

轉(zhuǎn)移空置壓力

“高收低租”曾是長(zhǎng)租公寓的行業(yè)詬病，面對(duì)不溫不火的租賃市場(chǎng)，怎么轉(zhuǎn)移房屋空置的壓力？

“之前，我跟一家長(zhǎng)租企業(yè)簽了5年合約，我能收到60個(gè)月租金，但要給對(duì)方出租66個(gè)月，相當(dāng)于多給長(zhǎng)租企業(yè)6個(gè)月的出租時(shí)間。”一位曾經(jīng)將自己的房屋出租給長(zhǎng)租企業(yè)的業(yè)主告訴記者，“合約期間每個(gè)月的管理費(fèi)由我來(lái)交，這一點(diǎn)我也覺得蠻不合理。”記者發(fā)現(xiàn)，過去多數(shù)企業(yè)與業(yè)主的簽約方式，主要都是以每年收取一個(gè)半或兩個(gè)月租金作為管理費(fèi)，合約期間業(yè)主就可以成為“甩手掌柜”，無(wú)須承擔(dān)控制風(fēng)險(xiǎn)。

“現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓太多，租賃行情也不是很好，我們也很擔(dān)心空置壓力。”在深圳羅湖水貝村，城市更新項(xiàng)目后回遷物業(yè)交付，大量出租房源引起許多長(zhǎng)租企業(yè)的關(guān)注。記者發(fā)現(xiàn)，一些長(zhǎng)租公寓的收房模式發(fā)生了很大改變，特別是分?jǐn)偭丝罩脡毫ΑＲ患议L(zhǎng)租企業(yè)的工作人員告訴記者，他們與業(yè)主簽訂的租賃協(xié)議，運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)改為每月收取租金的10%，如果房源空置，長(zhǎng)租企業(yè)也無(wú)須交付房租給業(yè)主。“不過，我們的服務(wù)費(fèi)包括了維修、保潔、保養(yǎng)和維護(hù)等費(fèi)用。未來(lái)，我們還將每月收取每平方米1.8元的系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)。”

與以往的長(zhǎng)租企業(yè)“包裝修”的模式不同，記者看到，現(xiàn)在一些長(zhǎng)租企業(yè)給予業(yè)主的租金指導(dǎo)價(jià)普遍高于市場(chǎng)租賃價(jià)格，但前提是業(yè)主需要按照房源面積的大小支付一定的裝修費(fèi)用。“例如70平方米的房源我們可以給到每月8600元的房租，明顯高于6500元左右的市場(chǎng)價(jià)，但業(yè)主需要支付約6萬(wàn)元的預(yù)估裝修費(fèi)，有相當(dāng)?shù)难b修水平才能匹配高租金。”一位長(zhǎng)租企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，“現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓太多，深圳的租賃行情也一般，我們也擔(dān)心空置壓力，加上過去的爆雷潮，我們收房的時(shí)候也會(huì)變得謹(jǐn)慎。”記者也對(duì)多位業(yè)主進(jìn)行采訪，對(duì)于如今的“收租模式”，多數(shù)業(yè)主也覺得沒有以前的模式“劃算”，甚至讓自己負(fù)擔(dān)空置壓力。

仍有痛點(diǎn)待解決

此外，為了降低運(yùn)營(yíng)壓力，記者發(fā)現(xiàn)一些長(zhǎng)租公寓也開始“短租”。在福田八卦嶺的一家高級(jí)公寓，記者看到最短的租期可以是一個(gè)月，但租金會(huì)相對(duì)較高。長(zhǎng)租公寓“短租”的背后，似乎凸顯行業(yè)本身面臨的困境：依賴資金和高出租率。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，通常集中式長(zhǎng)租公寓的空置率應(yīng)盡量在5%以下，分散式公寓應(yīng)盡量控制在10%以下。如果高于這一標(biāo)準(zhǔn)，租賃企業(yè)盈利壓力就會(huì)加大。

盡管經(jīng)歷了“爆雷潮”，但近年來(lái)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展愈發(fā)受到重視。不管是房企背景的長(zhǎng)租公寓品牌，還是創(chuàng)業(yè)系及中介系品牌，在經(jīng)歷了大洗牌后，無(wú)論是在重資產(chǎn)投入還是規(guī)模擴(kuò)張上都更為謹(jǐn)慎。長(zhǎng)租企業(yè)自如于2021年8月首次公開了2021年集中式租賃項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，自如在全國(guó)8城管理65棟集中式項(xiàng)目。記者從自如方面獲悉，目前自如已實(shí)現(xiàn)107棟集中式公寓，其中包含6座大型租賃社區(qū)，入住率穩(wěn)定在98%。

過高的杠桿加上較低的盈利能力，是過去幾年長(zhǎng)租公寓行業(yè)遇到巨大挑戰(zhàn)的重要原因。長(zhǎng)租公寓企業(yè)過去頻頻“爆雷”，實(shí)際上也是行業(yè)進(jìn)入理性健康期必經(jīng)的階段。去年以來(lái)，多個(gè)城市通過市場(chǎng)監(jiān)管、減稅、增加租賃用房供應(yīng)、獎(jiǎng)補(bǔ)等一系列措施，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。與此同時(shí)，多個(gè)城市也陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)規(guī)范政策，從設(shè)立資金監(jiān)管、規(guī)范租金支付周期、嚴(yán)控租金貸等方面規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。仲量聯(lián)行華南區(qū)評(píng)估和咨詢服務(wù)部負(fù)責(zé)人宋麗敏表示：“隨著中國(guó)公募REITs把保障性租賃住房納入底層資產(chǎn)，相信目前深圳市場(chǎng)上的各類‘城中村改造’‘存量改造’‘新建公共住房’等市場(chǎng)玩家會(huì)更加關(guān)注租賃住房產(chǎn)品的合規(guī)性、市場(chǎng)布局、盈利增長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)管理能力等。”

不過，對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，針對(duì)長(zhǎng)租公寓品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量的投訴仍然多發(fā)，押金、租金繳納、退款渠道及標(biāo)準(zhǔn)未能統(tǒng)一，這些痛點(diǎn)、難點(diǎn)如何破解仍需要政府和從業(yè)企業(yè)共同努力。

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