15日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《 關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱通知）。 通知明確，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

多位專家表示，在“房住不炒”定位不變前提下，此次調(diào)整將間接推動(dòng)個(gè)人首套商業(yè)性房貸利率的下降，進(jìn)一步降低剛需和改善性住房的資金成本，更好支持新市民等群體的剛性和改善性住房需求。同時(shí)，通過(guò)打破個(gè)人首套商業(yè)性房貸利率下限的限制，也為各地結(jié)合自身實(shí)際“因城施策”帶來(lái)更多自主權(quán)。

個(gè)人首套房貸利率可低至4.4%

2019年，央行發(fā)布實(shí)行房貸利率的新政策，將新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，從以往的固定利率，調(diào)整為以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

以最近一次五年期LPR來(lái)看，此次調(diào)整后，居民家庭首套房貸利率最低可從4.6%降至4.4%。簡(jiǎn)單講，此次政策調(diào)整，相當(dāng)于為各地商業(yè)性房貸利率劃定了一個(gè)更低的限度。未來(lái)，各地將結(jié)合實(shí)際情況，在此標(biāo)準(zhǔn)上對(duì)商業(yè)性房貸利率進(jìn)行加點(diǎn)調(diào)整。

或降低剛需群體還款壓力

對(duì)于即將辦理首套房按揭貸款的家庭來(lái)講，這次調(diào)整將會(huì)有哪些實(shí)實(shí)在在的好處？

據(jù)央行此前發(fā)布的《2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，當(dāng)前統(tǒng)計(jì)的全國(guó)個(gè)人按揭貸款利率為5.42%。若據(jù)此數(shù)值計(jì)算，在減去20個(gè)基點(diǎn)后，未來(lái)個(gè)人按揭貸款實(shí)際利率有望降低至5.22%。

以個(gè)人按揭貸款50萬(wàn)、等額本息、30年月供償還的方式進(jìn)行計(jì)算，調(diào)降后個(gè)人每月可少還62.16元，30年則可少還超2.2萬(wàn)元。對(duì)于一線購(gòu)房者來(lái)講，若貸款擴(kuò)大至500萬(wàn)元，30年則可少還超22萬(wàn)元。

值得注意的是，此次通知指出，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。這意味著個(gè)人住房商貸利率下限調(diào)整范圍不包括二套房，且不適用于已辦理過(guò)首套房按揭貸款的個(gè)人家庭。

對(duì)于二套房沒(méi)有調(diào)整的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這主要是因?yàn)檎邔?dǎo)向還是不希望房地產(chǎn)吸納社會(huì)更多資金，也就是不希望社會(huì)資金過(guò)多過(guò)快的流入房地產(chǎn)，堅(jiān)持“房住不炒”根本性原則?！霸谶@種情況下，政策紓困是有所為有所不為。”

進(jìn)一步引導(dǎo)銀行下調(diào)房貸利率

“應(yīng)該講，全面降成本是未來(lái)樓市政策的一個(gè)主基調(diào)。只有全面降成本才能降低大家的購(gòu)房成本，激發(fā)市場(chǎng)需求?！崩钣罴伪硎荆舜握{(diào)整主要鼓勵(lì)首套房購(gòu)置，促進(jìn)商品房市場(chǎng)，改變糾偏需求收縮、預(yù)期轉(zhuǎn)弱、信心不足等市場(chǎng)狀態(tài)。

“從理論上來(lái)說(shuō)，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)利率下限調(diào)整可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發(fā)購(gòu)買需要。在堅(jiān)持‘ 房住不炒’定位不變的前提下，給了地方更多的自主權(quán)。” 浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林談道。

結(jié)合實(shí)際看，此次調(diào)整主要是通過(guò)打破利率下限的限制，以促進(jìn)銀行間對(duì)首套房按揭競(jìng)爭(zhēng)的方式，來(lái)促進(jìn)首套房按揭利率的下行?！翱傮w上，政策引導(dǎo)首套房利率略微下行，降低首套房用戶的按揭壓力。這個(gè)政策出臺(tái)以后，各家銀行會(huì)根據(jù)自身資金成本等實(shí)際情況，適度調(diào)整首套房利率。”盤和林表示。

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