□ 針對當前存在的諸如購買的期房還沒到手，開發商卻被曝出沒錢還債，購房人的錢眼看著要打水漂等突出問題，實現資金“管好不管死”，能夠充分保障購房人合法權益。

□ 對預售資金繳存和使用亂象進行管控，是防范房地產金融風險的重要舉措，有望避免“爛尾樓”的出現。

去年以來，泰禾、恒大集團部分在京項目相繼出現資金鏈緊張、停工及預售資金挪用等情況。對此，北京市住房和城鄉建設委、人行營管部、北京銀保監局三部門近日聯合印發《北京市商品房預售資金監督管理辦法（2021年修訂版公開征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），面向社會公開征求意見。

“新修訂的《辦法》主要包括總則、一般規定、資金收存支取、監督管理四個部分31條。針對當前存在的諸如購買的期房還沒到手，開發商卻被曝出沒錢還債，購房人的錢眼看著要打水漂等突出問題，實現資金‘管好不管死’，能夠充分保障購房人合法權益。”北京市住建委相關負責人說。

業內專家認為，該《辦法》主要從提升資金監管能力、提高資金監管額度以及提升監管主體責任等維度出臺相關要求。而對預售資金繳存和使用亂象進行管控，是防范房地產金融風險的重要舉措，有望避免“爛尾樓”的出現。

辦法中提及的“封閉管理”頗具亮點，后續在各地政策中有望體現。對于房企而言，或將倒逼房企進一步加快營銷加速回款，對信用水平較高的房企影響相對較小。

《辦法》明確預售資金監督管理堅持銀行監管、政府指導、多方監督、保障建設的原則。針對此前銀行從事資金監管“零門檻”的問題，明確北京市住建委會同北京銀保監局、人行營管部將綜合銀行監管能力、服務效率、研發水平、經營狀況、信用等級等因素，公開招標擇優選擇銀行承擔監管工作，開發企業在中標銀行范圍內選擇專用賬戶的開戶銀行。同時，對中標銀行履職情況定期考核，淘汰遞補。

值得注意的是，本次新修訂的《辦法》擬將現行的入賬流程調整為先監管保護后網簽。征求意見稿提出，項目預售過程中，購房人支付的定金、首付款等購房款應由購房人賬戶直接存入監管賬戶，開發企業不得轉存入其他賬戶。購房人將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用賬戶后，方可完成擬購房屋的認購書網上簽約、售房合同網上簽約等功能。

據了解，監管銀行通過北京銀保監局金融專網與本市房地產交易管理系統實時共享房屋網上簽約和入賬信息。“信息共享后，只要資金到賬，房地產交易管理系統就會自動觸發，可以實現無縫連接。”北京市住建委有關負責人表示，若資金存入監管賬戶后超過一定時間仍不網簽，將被原路返回。

信息共享也有利于監管。北京銀保監局可將共享的開發項目銷售進度、網簽備案明細、監管賬戶交易明細等信息，與監管銀行上報數據交叉核驗，穿透監測開發企業與監管銀行預售資金監管執行情況。

為便于購房人知曉并監督已交付購房款的使用，《辦法》提出，購房人可憑網簽編號、密碼等信息，通過政府網站查詢預售許可項目對應的預售資金監管賬戶入賬、支取、余額。

此外，《辦法》還提出，預售資金重點監管額度可由各區根據企業信用水平、經營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高43%。

針對部分開發企業挪用預售資金，導致項目經營困難問題，《辦法》特別規定，當預售項目存在重大風險隱患時，區住房城鄉建設部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優先用于工程建設。（經濟日報記者 李佳霖）

關鍵詞： 銀行 監管 辦法 資金 預售