9月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年8月全國新房及二手房價整體有所上漲。值得關注的是，與一、三線城市房價漲幅繼續(xù)擴大的趨勢不同，隨著中央及地方頻繁印發(fā)收緊政策，二線城市二手房價的環(huán)比漲幅卻出現(xiàn)了“逆行”信號。分析機構認為，隨著“金九銀十”銷售季到來，年內(nèi)樓市調(diào)控頻度仍將保持頻繁，且在房企融資“三條紅線”全面落地前，企業(yè)以價換量概率依舊較大。

一線城市房價齊升

8月全國新房、二手房價格總體穩(wěn)中有漲。其中，4個一線城市價格表現(xiàn)格外搶眼，新房、二手房環(huán)比漲幅較7月均有所擴大。

數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步測算，8月4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%;二手房價環(huán)比上漲1%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。

“一線城市今年以來調(diào)控政策并不多，調(diào)控重點聚焦的還是二線城市。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，一線城市年內(nèi)交易是相對旺盛的。上海部分地區(qū)還是出現(xiàn)搶房的現(xiàn)象，潛在的市場需求量是比較足的;同時，預售證有所放松，許多高端項目入市，也會帶來房價整體數(shù)據(jù)的上漲。不過深圳近來發(fā)布了限購令，其房價漲幅還是有所回落。同時，從惠州、廣州等城市房價上漲趨勢可看出，限購令對深圳本地還是產(chǎn)生了約束效力。

8月，惠州新房以1.9%的環(huán)比漲幅成為此次新房價格上漲最快的城市。嚴躍進對此分析指出，這或與深圳近期調(diào)控有關。7月15日，深圳市住房建設局聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步促進深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這也被稱為深圳“史上最嚴限購令”。

“隨著深圳房價的高企和調(diào)控的升級，不排除有部分購房需求正進入到惠州市場。尤其是惠州本身房價相對便宜，深圳購房需求外溢后，自然會帶動惠州的房價上漲。”嚴躍進說。

二線城市二手房價漲幅收窄

據(jù)統(tǒng)計，8月二、三線城市新房價格環(huán)比漲幅分別為0.6%和1%，擴大0.1個和0.2個百分點。值得注意的是，正當35個三線城市的新房、二手房價與一線城市齊頭并進時，二線城市二手房價格則出現(xiàn)了“逆行”：與35個三線城市二手房價環(huán)比漲0.6%，較7月擴大0.1個百分點不同，當月二線城市二手房價環(huán)比漲0.4%，漲幅較7月回落了0.1個百分點。

“此前部分城市二手房上漲過快，和新房搶房、各類學區(qū)政策等因素有關，當時市場確實有恐慌性交易的跡象，易使二手房價上漲過快。而當前市場預期略平穩(wěn)，房價也回歸平穩(wěn);同時，各地也對于二手房的管控趨嚴，尤其是對于中介機構等管控趨嚴，這也約束了房價漲幅擴大。”嚴躍進說。

時至下半年，樓市調(diào)控一改此前寬松有余的步調(diào)，逐步進入降溫通道。7月2日，杭州樓市調(diào)控升級進一步加速了全國房地產(chǎn)政策渠道收緊的局面。

據(jù)不完全統(tǒng)計，7月2日至今，發(fā)布樓市收緊政策的城市不下10城，其中包括杭州、寧波、深圳、南京、東莞、無錫、海口等，杭州和東莞曾兩度發(fā)布收緊調(diào)控政策，以遏制快速走熱的房地產(chǎn)市場，而深圳此次調(diào)控更被譽為“史上最嚴新政”。梳理前述城市的調(diào)控政策，南京、無錫、東莞等城市均針對離異夫妻發(fā)布購房相關規(guī)定，嚴查借“假離婚”之名炒房現(xiàn)象。

政策頻放“緊箍咒”

按照往年房價漲跌規(guī)律，進入9月，房價也開始進入上行通道。但隨著政策層面頻放“緊箍咒”，房價漲勢明朗度有限。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)調(diào)控在8月單月累計次數(shù)達32次，前8月累計調(diào)控次數(shù)高達368次，與2019年基本持平。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，雖然政策力度不一，但均以收緊為主。不過，樓市調(diào)控政策基本以“穩(wěn)”為主，部分城市雖然出現(xiàn)刺激市場政策被收回的情況，但對市場的影響并沒有出現(xiàn)全面轉向，“金九銀十”之下市場將大概率繼續(xù)上行。

張大偉進一步表示，預計后續(xù)至少有超30城會于近期發(fā)布不同力度的房地產(chǎn)收緊政策，這一趨勢已然出現(xiàn)。“政策的發(fā)力點，也開始從一城一策逐步轉向部委、監(jiān)管發(fā)力。”

例如，8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，分析了當前房地產(chǎn)市場形勢，研究落實城市主體責任，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制有關工作。沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治區(qū))相關部門負責人參加會商。

日前，銀行限制開發(fā)商融資的“三條紅線”出臺，計劃將于明年在全行業(yè)全面推行。“三條紅線”明確，“剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%”“凈負債率不得大于100%”“現(xiàn)金短債比小于1倍的房企不得融資”。

隨后，恒大率先在全國打響7折促銷的第一槍，這一措施也引發(fā)業(yè)內(nèi)關于年內(nèi)房價走勢的再度審度。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，預計在“金九銀十”期間，在“三條紅線”以及業(yè)績指標的壓力下，不少房企或?qū)⑼ㄟ^以價換量的形式來快速回籠資金。

關鍵詞： 一線城市房價 金九銀十政策